Taloyhtiön remontit ja kunnossapito

Taloyhtiön kunnossapidolla on iso merkitys asunnon hintakehitykseen ja myytävyyteen.
Yleisimpiä yhtiön remontteja ovat putkiremontti, julkisivusaneeraus, hissien uusiminen, kattoremontti, ikkunoiden ja parvekkeiden ovien uusiminen.

Usein törmää termiin linjasaneeraus perinteisestä putkiremontista puhuttaessa. Tämä tarkoittaa, että yhtiössä uusitaan käyttövesi- ja viemäriputket. Samalla myös kylpyhuoneet uusitaan kokonaisuudessaan, sillä perinteisessä putkiremontissa viemäreitä ei voi uusia rikkomatta rakenteita. Linjasaneerauksen yhteydessä uusitaan usein myös lämmitysvesiputket ja sähkönousut.
Aina viemäriputkia ei välttämättä tarvitse uusia kokonaan, sillä vaihtoehtoina ovat myös kevyemmät menetelmät kuten viemäreiden pinnoitus ja sukitus. Nämä ovat huomattavasti edullisempia vaihtoehtoja kuin täysin uudet viemäriputket, eikä kylpyhuoneitakaan tarvitse tällöin uusia. tästä on hyötyä etenkin silloin, jos osa osakkaista on ennättänyt uusia kylpyhuoneensa jo aiemmin.
Uusien viemäriputkien tekninen käyttöikä on noin 50 vuotta. Kevyemmillä menetelmillä saneerattujen putkien käyttöiäksi on arvioitu miltei samaa, mutta käytännön kokemusta ei vielä niin pitkältä ajalta ole.

Putkiremontti on useimmiten kaikkein kallein ja merkittävin taloyhtiön remontti. Toinen iso remontti on julkisivusaneeraus, jonka yhteydessä uusitaan usein myös ikkunat ja parvekkeet. Saneeraustapoja on useita riippuen rakennuksen julkisivumateriaaleista.

Hissiremontista puhuttaessa joko modernisoidaan vanha olemassa oleva hissi tai rakennetaan kokonaan uusi hissi rakennukseen, jossa sitä ei ole aiemmin ollut lainkaan. Mikäli hissittömään taloyhtiöön päätetään toteuttaa hissi, pääsääntöisesti osakkeen omistajalle lankeavaan kustannukseen vaikuttaa asuinkerros. Mitä korkeammalla asunto sijaitsee, sitä suurempi on hissiremontista koituva kustannus osakkaalle.

Remonttien ajoittamisella on iso vaikutus osakehuoneiston kustannuksiin ja myytävyyteen.
Huoneistolle on vaikeampaa löytää ostajaa, jos iäkkäämmässä yhtiössä ei ole vielä suoritettu minkäänlaisia remontteja. Ennemmin tai myöhemmin nämä kuitenkin lankeavat tehtäviksi, jotta rakennus pysyy asuinkelpoisena.
Jos lähes kaikki isot remontit tehdään lyhyehkön aikavälin sisällä, nousee huoneistojen yhtiövastike helposti moninkertaiseksi useasta päällekkäisestä rahoitusvastikkeesta johtuen ja tällöin kuukausittaiset kulut muodostuvat monelle asukkaalle sietämättömän korkeiksi.
Tämän kaltaisessa tilanteessa voi pahimmillaan käydä myös niin, että remonteista aiheutuva velkaosuus on suurempi kuin itse asunnon arvo on ollut. Täytyy muistaa, että suoritettu remontti ei kuitenkaan nosta asunnon arvoa yhtä paljon kuin remontin kustannus euromääräisenä on. Keskimäärin arvon nousuksi on arvioitu noin 50 % remontin kustannuksesta.

Taloyhtiötä ja sen osakkaita ajatellen järkevintä olisi tehdä remontti- ja kunnossapitotöitä tasaisin väliajoin sitä mukaan kuin rakennuksen osien tekninen käyttöikä alkaa olla lopuillaan. Tällöin kustannukset jakautuvat pitkälle aikavälille ja velkaosuuksien maksu on osakkaille helpompaa.
Järkevällä remonttien ajoittamisella taloyhtiö antaa myös hyvin hoidetun kuvan yhtiöstä asunnon hankkimista suunnittelevalle ostajalle ja yksittäisen asunnon myyminen on huomattavasti helpompaa.
Jos kaikki saneeraukset ovat tekemättä, ostaja ei välttämättä innostu tulossa olevista kustannuksista ja remonteista mahdollisesti aiheutuvista asumishaitoista.
Jos taas kaikki remontit on tehty hiljattain kerralla, ostaja kokee kulut helposti liian korkeiksi. Toki jos tämän kaltaisessa tilanteessa asunnon omistaja on valmis myymään asunnon tarpeeksi edulliseen hintaan, saa sen nopeastikin kaupaksi.  

Taloyhtiön osakkaiden onkin hyvä olla valveutuneita ja osallistua yhtiökokouksiin, joissa yhtiön asioista keskustellaan, remontteja suunnitellaan ja taloyhtiön hallitukselle annetaan valtuudet kilpailuttaa ja viedä remonttipäätöksiä eteenpäin.

Ensi viikolla aiheenamme on välitysliikkeen vastuullisuus välitystoiminnassa.